租房家電不合格 能否退租并索賠

　　租房家電不合格 能否退租并索賠（律師信箱）

　　朱律師：

　　2019年5月，為工作方便，我與房東李小姐簽訂了房屋租賃合同，租用她的一套房屋居住。住了一段時間后，我發現房屋內配套提供的燃氣灶、洗衣機、冰箱的使用年限已經超過了國家規定的安全使用年限。我就此事專門與李小姐多次協商，看是否能夠更換，她沒有同意，可我覺得租住這樣的房屋存在安全隱患。請問我可以起訴她要求解除房屋租賃合同，并退還剩余房屋租金嗎？

　　浙江讀者　王女士

　　王女士：

　　您好！租賃物如果危及承租人的安全或者健康，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。您租住的房屋中的多個家用電器均已超過國家規定的安全使用年限，存在安全隱患，可能危及您的安全和健康，故您有權隨時主張解除合同，并要求退還剩余房租。

　　█ 租賃合同中出租人的一項

　　重要義務是瑕疵擔保責任

　　租賃合同是出租人出讓租賃物的使用、收益權，承租人支付租金的合同。出租人的核心義務是向承租人提供符合租賃用途，具有使用、收益價值的租賃物�！睹穹ǖ洹返谄甙倭惆藯l規定：“出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內保持租賃物符合約定的用途�！�

　　租賃合同中出租人的一項重要義務便是瑕疵擔保責任。當出租人提供的租賃物不符合租賃合同的要求，或者存在質量或權利的瑕疵時，承租人可以依法、依約要求出租人承擔相應的法律責任。

　　關于質量瑕疵的出租人瑕疵擔保責任，在既往《合同法》和現行《民法典》中均有規定�！睹穹ǖ洹返谄甙偃�十一條規定，“租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同�！备鶕�該規定可知，在租賃物具有質量瑕疵時，無論質量缺陷是明顯的還是隱藏的，承租人是在事前明知還是在事后發現，無論租賃合同中是否有相關的免責條款，只要租賃物具有危及承租人的安全或者健康的缺陷時，承租人均可以請求解除合同。這一規定，體現了《民法典》對生命權、身體權和健康權等人格權的優先保護原則，當這一保護與財產權或者當事人的意思自治發生沖突，在租賃物符合上述法律規定時，承租人仍可不加限制地行使合同解除權。需要注意的是，現實中確實有不少出租人認為其出租的是房屋，忽視了出租房屋配套的設施、設備的質量問題，最終給自己造成了不應有的損失。

　　█ 律師提示

　　雖然法律為承租人租賃提供了較為完善地法律保護措施。但是，法律畢竟是權利救濟的最后一道門檻，啟動司法救濟措施又將耗費較大的精力與金錢花費。因此，承租人在簽訂《租賃合同》前，一定要提前做好前期調查，保障租賃目的可以按約實現：

　　一方面，在簽訂《租賃合同》前，應對租賃物的使用狀態、質量問題等做好前期考察，特別是涉及房屋租賃的，更應提前對租賃房屋的規劃用途、使用性質、是否有其他所有權人、是否被查封、有抵押等提前了解清楚。如租賃房屋是為了開展特殊業務，如從事餐飲、文娛、教育等行業的，要提前了解房屋和現有設施設備是否符合開展相關經營活動的要求，經營活動所需證照手續是否齊備或者是否可以辦理等，特別是需要了解清楚租賃房屋是否符合開展此類經營活動所要求的公安、環保、消防、衛生等條件，避免因租賃物不符合要求，而致使房屋租賃目的無法實現并因此造成經濟損失。

　　另一方面，在簽訂《租賃合同》時，一定要對租賃合同的條款仔細閱讀并研究，特別是對違約責任和約定解除條件以及租賃用途、租賃時間、租賃費用等應做出詳細的約定。同時，還應嚴格界定雙方的權利義務，以備在發生糾紛時可以依據合同明辨是非并追究對方的違約責任。

　�。ū本┚�師（合肥）律師事務所主任朱政）

　　王女士